Obiekty magazynowe „klasy A”
Co kryje się za tym zwrotem?
Szukając nowego miejsca na swoja działalność magazynową, logistyczną lub produkcyjną spotkaliście się zapewne lub spotkacie ze zwrotem „magazyn klasy A„ często używanym przez osoby, które profesjonalnie zajmują się tego typu obiektami. Co w ogóle znaczy to sformułowanie? Jakie cechy powinien posiadać magazyn, aby móc go zakwalifikować do grupy
magazynów klasy „A”? Odpowiedź nie jest jednoznaczna, jednak taki obiekt musi posiadać charakterystyczne cechy oraz spełniać odpowiednia kryteria:
- Lokalizacja magazynu – powinien być usytuowany w pobliżu autostrady lub drogi ekspresowej, w odległości do 10 km. Dodatkowym atutem jest również dobra widoczność parku magazynowego z dróg ze względu np. na ekspozycję logo. W związku z coraz większym zainteresowaniem deweloperów i potrzebą rynku na budowę magazynów miejskich (produkty „ City Logistics”) zasada odległości od autostrady czy drogi
ekspresowej magazynu klasy A na wynajem, przy tego typu produkcie nie jest respektowana. - Dostępność infrastruktury drogowej – dojazd do magazynu klasy „A” powinien gwarantować swobodny przejazd dla samochodów ciężarowych, odpowiednio szeroką drogę, bez ograniczeń w tonażu. Jest to bardzo ważne dla firm, które korzystają regularnie z transportów dużymi samochodami dostawczymi ( TIR-ów), dla których niezmiernie istotne są: szerokość i drożność dróg oraz wielkość placu manewrowego
przed halą do swobodnego wykonywania manewrów samochodem dostawczym. - Zagospodarowanie nieruchomości – cały teren wokół nieruchomości powinien być ogrodzony, odpowiednio oświetlony oraz strzeżony całodobowo. Wjazd powinien być kontrolowany przez pracownika ochrony, coraz częściej, montowany jest system zdalnego odczytu tablic rejestracyjnych. Niezbędnym jest wyposażenie terenu w odpowiedniej wielkości place manewrowe oraz parkingi dla samochodów ciężarowych i osobowych.
- Wymogi techniczne – wysokość netto sięgająca min. 10 m, głębokość magazynu wynosząca ok. 650 m lub większa, jeżeli mamy do czynienia z „crossdokiem” czyli dostępem do hali bramami z dwóch stron obiektu. Minimalna nośność posadzki – 5t/m2. Najczęściej stosowany rozstaw słupów konstrukcyjnych to 12m x 22,5m lub 12m x 24m.
Coraz częściej deweloperzy wyprzedzają się w zapewnieniu swoim klientom coraz to ciekawszych rozwiązań konstrukcyjnych oraz technicznych, takich jak:
– Wzmocnienie nośności posadzki do 7ton/m2
– dodatkowe doświetlenie światłem naturalnym strefy przydokowej i magazynowej,
– likwidacja pierwszej linii słupów strefie przydokowej dla swobodnej kompletacji,
– wyższe magazyny – nowe konstrukcje to aż 12 metrów w świetle, co dla firm magazynujących towary na regałach oznacza znaczne zwiększenie ilości przechowywanych towarów - Ekologia – Coraz więcej deweloperów kładzie duży nacisk na innowacyjne rozwiązania w zakresie ochrony środowiska. Jest to spójna, zaplanowana na wiele lat strategia firm w zakresie zrównoważonego rozwoju. Dotyczy, między innymi, to takich rozwiązań jak:
– nowe standardy wentylacji sterowanej czujnikami CO2,
– wprowadzanie systemy retencyjne wody do standardu obiektów,
– wzmacnianie konstrukcji dachów w celu umożliwienia instalacji fotowoltaicznych,
– budowanie na terenie obiektów miejsc do ładowania aut elektrycznych.
Mając na uwadze duże zapotrzebowanie rynku na nowoczesne powierzchnie magazynowe klasy A oraz dużą konkurencyjność deweloperów w zakresie dostarczania coraz to nowocześniejszych produktów na rynek, ku zadowoleniu użytkowników końcowych zauważamy, iż poprzeczka nieformalnie opisanego standardu obiektu klasy A jest coraz wyżej podnoszona - Bezpieczeństwo – ważnym aspektem obiektów „klasy A” są kwestie bezpieczeństwa.
Automatyczny system oddymiania poprzez klapy dymowe, pełniące na co dzień funkcję
świetlików w dachu, automatyczny system napowietrzania poprzez bramy. Istotne jest
również wyposażenie hali w system tryskaczy. - Dodatkowe usprawnienia – system oświetleniowy (w większości już ledowy)
zapewniający natężenie światła min. 150 lux, odpowiednia ilość bram załadunkowych,
doków” (min. 1 szt./ 1.000m2.) oraz bram wjazdowych z poziomu „0” (min. 1 szt./ 5.000 m2). Zapewnienie odpowiedniej powierzchni biurowo-socjalnej dla pracowników. Przeciętnie, jej udział w ogólnej powierzchni obiektu magazynowego waha się w przedziale od 4% do 10%.
Decydując się na wynajem powierzchni magazynowej klasy A, warto wiedzieć o standardach umów najmu. Powszechnie stosowane są umowy na czas określony minimalnie 3 lat – „Triple Net Lease (NNN)”. Najczęściej praktykowanym zabezpieczeniem umowy jest gwarancja bankowa lub kaucja. Czynsz najmu wyrażany jest w EUR, natomiast opłata serwisowa oraz eksploatacyjna w PLN naliczana proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni. Trzecim składnikiem płatności są opłaty za media, liczone według zużycia zgodnie z licznikami.
Więcej na temat nieruchomości komercyjnych, których cześć stanowią magazyny klasy A znajdziecie w naszym artykule:
Czym są nieruchomości komercyjne? Jak je definiować? Jakie jest ich przeznaczenie?